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Les autres causes de résiliation du bail commercial

La résiliation du bail commercial peut résulter d’un accord amiable entre propriétaire et locataire, de violation de clauses du bail ou de la destruction des lieux loués.
 

En dehors de la résiliation triennale, les parties peuvent convenir à tout moment d’une résiliation anticipée amiable du bail. Cette résiliation n’est pas soumise aux conditions de forme et de délai prévues par le Code de commerce. Cependant, elle nécessite un commun accord du locataire et du propriétaire sur la restitution des lieux.


Le cabinet de Maître DE ROECK pourra vous assister dans la rédaction d’un écrit pour formaliser la rupture afin de disposer d’une preuve du consentement des parties. En règle générale, la résiliation anticipée amiable est négociée. Le propriétaire subordonne généralement son autorisation au versement d’une indemnité par le locataire (souvent égale, en pratique, à six mois de loyer).


La résiliation amiable du bail doit être notifiée par acte d’huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, à savoir ceux qui bénéficient d’un nantissement ou d’un privilège. Ils disposent d’un mois à compter de la notification pour éventuellement solliciter de nouvelles garanties de la part du locataire.


Le bail contient généralement une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations (défaut de paiement du loyer ou des charges, par exemple).


Toutefois, en l’absence de mention expresse dans le bail faisant obligation au preneur d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués, le propriétaire ne peut pas mettre en œuvre la clause résolutoire pour sanctionner le défaut d’exploitation (Civ. 3e, 19 mai 2004, no 02-20243).


La clause résolutoire est d’interprétation stricte, c’est-à-dire qu’elle ne peut pas être mise en œuvre si elle ne prévoit pas la violation invoquée.


Pour mettre en œuvre la clause, la propriétaire doit délivrer au locataire un commandement. Il s’agit d’un acte d’huissier par lequel le bailleur informe le preneur de son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire.


Sauf si le locataire a demandé au tribunal de suspendre la clause et de lui accorder des délais, le propriétaire peut mettre en jeu la clause résolutoire et demander au tribunal l’expulsion du locataire. En effet, la résiliation du bail est automatique et le recours au juge a uniquement pour objet de faire constater que les conditions de mise en jeu de la clause sont remplies (acquisition de la clause), et d’obtenir ainsi l’autorisation d’expulser le locataire.


Le cabinet de Maître DE ROECK pourra vous assister dans le cadre de la procédure judiciaire.